La requalification en marchand de biens : ce qu’il faut savoir

L’intention spéculative ainsi que la fréquence des opérations immobilières réalisées peuvent amener l’administration fiscale à constater une activité de marchand de biens. Découvrez quels sont les critères à respecter pour être requalifié en marchand de biens et quelles sont les conséquences de cette requalification.

Source : Pexels – Sora Shimazaki

Marchand de biens : définition

Un marchand de biens est une personne dont le métier consiste à acheter des biens immobiliers pour les revendre dans le but d’obtenir une plus-value. 

Ce professionnel de l’immobilier se distingue de l’agent immobilier en étant le propriétaire du bien qu’il vend ou revend, alors qu’un agent immobilier n’est qu’un intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur du bien immobilier. Le marchand de bien achète donc pour revendre, de manière habituelle et répétitive, des biens immobiliers dans le but de réaliser des plus-values immobilières. Il achète principalement :

  • des fonds de commerce ;
  • des immeubles ;
  • des terrains à bâtir ;
  • des hôtels murs et fonds.

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Les critères pour être requalifié en marchand de biens

Toute personne qui répond aux critères énoncés par l’article 35, I-1 du Code général des Impôts est considérée comme un marchand de biens et doit s’acquitter des obligations qui sont dues à ce statut, sous peine d’amendes et de pénalités.

Les critères pour être requalifié en marchand de biens sont les suivants :

  • Le caractère habituel de l’activité ; 
  • L’intention spéculative, c’est-à-dire l’intention de revendre le bien en question au moment de son achat.

Le critère habituel

Pour être requalifiée en marchand de biens, l’activité d’achat/revente doit avoir un caractère habituel. Celui-ci est apprécié en fonction de la nature, de l’importance, du rythme et du nombre d’opérations réalisées par le marchand de biens.

Pour une opération d’achat revente, le marchand de biens doit respecter un délai maximum de 2 ans (sous réserve de son offre de financement et de ses conditions de remboursement).

L’intention spéculative

L’intention spéculative signifie qu’il faut avoir l’intention de réaliser un profit à court terme. Ce critère est donc évalué en fonction d’une part du délai séparant l’acquisition de la revente et d’autre part du montant de la plus-value générée.

Le marchand de biens doit avoir l’intention de revendre au moment où il réalise l’achat immobilier. Ainsi, si un acquéreur achète des logements pour les conserver de nombreuses années, il ne sera pas considéré comme un marchand de biens. En l’absence de caractère spéculatif, l’opération d’achat-revente sera alors considérée comme un acte civil et non un acte de commerce.

Conséquences de la requalification en marchand de biens

Être marchand de biens est un métier à part entière. En effet, la requalification en marchand de biens entraîne des conséquences notamment au niveau du régime fiscal :

  • Taxe sur la valeur ajoutée. La TVA ne s’applique que sur le montant de la marge et pas sur le montant du bien immobilier. La marge brute correspond à la somme comprise entre le prix de revente et le prix d’achat. 
  • Frais de notaire réduits. Ce professionnel de l’immobilier bénéficie de frais de notaire réduits, ce qui représente un avantage fiscal très appréciable.
  • Exonération des frais de mutation. S’il revend le bien immobilier dans les 5 ans qui suivent son achat (ou 2 ans dans le cas d’une vente à la découpe), le marchand de biens est quasiment exonéré des droits de mutation. Les droits de mutation s’élèvent alors à 0.715 % au lieu de 5.09 %.  
  • Contribution Foncière des Entreprises. Toutes les entreprises sont soumises à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE), anciennement appelée taxe professionnelle. Son montant est variable d’une ville à l’autre.

Bien que l’activité de marchand de biens ne soit pas réglementée à proprement parler, ce professionnel de l’immobilier doit tout de même se soumettre à plusieurs obligations légales et fiscales. Il doit notamment souscrire à une assurance dommages-ouvrage et à une assurance en responsabilité décennale. Nous vous invitons à lire notre article à ce sujet.

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