Le métier de marchand de biens est une professionnon réglementée, exercée par toute personne morale ou physique. Le marchand de biens est un commerçant qui réalise des plus-values (source : art. L.110-1 du code de commerce). Le projet consiste à acheter un bien immobilier, le valoriser et le revendre à la découpe ou en bloc pour réaliser des bénéfices.
Pour ce faire, le marchand de biens immo se doit d’avoir de solides connaissances en : droit immobilier, construction, finance, fiscalité, marché immobilier, urbanisme.
En effet, les règles juridiques et fiscales sont variées et peuvent s’avérer complexes.
Les différents statuts de marchand de biens
Il existe différentes formes de structures, à savoir : les personnes physiques en nom propre et les personnes morales habituelles. Vous devez créer une société, mais laquelle ?
*Source photo :Glenn Carstens-Peters – Unsplash
La micro-entreprise est-elle possible ?
Le statut juridique de micro-entrepreneur ou statut d’auto-entrepreneur n’est pas conseillé car les activités soumises à la TVA immobilière sont exclues. De plus, vous ne pourrez pas séparer votre patrimoine professionnel et personnel, vous incluez donc votre responsabilité personnelle.
Aussi, vous êtes plafonné à un chiffre d’affaires de 176 200 €, ce qui n’est pas vraiment adapté à la vente d’immeubles. (source https://www.club-rentabilite.fr/blog/marchand-de-biens/?cn-reloaded=1)
Au sein du réseau Immerialys, les marchands de biens réalisent en moyenne 1 à 2 opérations par an représentant un chiffre d’affaires dépassant très largement ce plafond.
Ce statut limitera donc vos investissements et peut mettre en danger votre patrimoine personnel.
La SCI : Société civile immobilière
Comme vu précédemment, les marchands de biens immobiliers sont des commerçants. Ils opèrent donc des activités commerciales, et non civiles. C’est pour cette raison que ce statut n’est pas envisageable pour un marchand de biens.
On optera pour la création d’une société de type SCI dans le cadre de l’achat de biens immobiliers destinés à la location. Aussi, il est important de savoir que dans le cadre de l’achat-revente de biens, la SCI sera assujettie à la TVA.
Une société commerciale de type SARL ou EURL
Vous l’aurez compris, la structure juridique la plus adaptée pour les activités commerciales d’un marchand de biens, c’est bien entendu une société commerciale de type SARL (société à responsabilité limitée) ou EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée).
Dans ce cas, vous disposerez d’une responsabilité limitée aux engagements et d’un régime fiscal des Travailleurs Non Salariés. Vous aurez également le choix de disposer d’un capital libre (20% à la constitution).
Pour la création de votre entreprise, vous aurez besoin de réunir quelques pièces administratives, à savoir :
- une pièce d’identité valide
- les statuts de la société
- les certificats de dépôt de capital
- une parution d’annonce légal
- …
Un statut SAS ou SASU
Ces statuts sont également possibles et adaptés dans le cadre d’une activité de MDB (marchand de biens).
À l’inverse d’une SARL ou EURL, vous êtes assujetti au Régime social assimilé salarié. Cependant, avec cette forme juridique, vous n’avez pas de couverture d’assurance chômage. De plus, les dividendes ne sont pas assujettis aux charges sociales.Les statuts SAS ou SASU sont également « plus souple » qu’une SARL ou une EURL.
Au niveau du capital, il est également libre (50% à la constitution).
Acheter et revendre en tant que professionnel et non en nom-propre vous offre l’avantage de ne pas être taxé sur la plus-value réalisée sur vos opérations immobilières.
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